“如果開(kāi)店是一場(chǎng)“婚姻”，那選址就是“談戀愛(ài)”的過(guò)程……今天，來(lái)看看如何談選址這場(chǎng)戀愛(ài)——” 1 那些“明星”離婚的也很多選址這件事究竟有多難？那些“明星”——在租金和位置上有更多話語(yǔ)權(quán)和議價(jià)能力、聽(tīng)起來(lái)怎么都不可能生意不好的大品牌，也曾在選址上有過(guò)不少失誤：比如：曾經(jīng)的Tesco樂(lè)購(gòu)，急著以數(shù)量來(lái)覆蓋市場(chǎng)，選址上往往沒(méi)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析就貿(mào)然開(kāi)張。甚至有一家店開(kāi)在青島火車站旁，看似人流如織，但有多少人會(huì)在那兒停留進(jìn)行大型采購(gòu)呢？再比如：很多店面需要排隊(duì)的呷哺呷哺。但其中有一家，位于商場(chǎng)地下一層角落位置的店，生意卻十分慘淡。據(jù)了解，該商場(chǎng)客流很大，只是這里的呷哺呷哺把自己藏得太深：負(fù)一樓、拐角、沒(méi)什么顯眼的標(biāo)識(shí)……除非消費(fèi)者“認(rèn)準(zhǔn)了這一口”，才可能費(fèi)心找找，大部分的隨機(jī)客流，很容易就被別家餐廳小館“截胡”。還比如一個(gè)咖啡館的例子：這家咖啡館在選址上很有想法，其所在的城市有咖啡一條街，是很多文藝青年的心頭好，準(zhǔn)店主覺(jué)得那條街上咖啡館已接近飽和，不能再進(jìn)入“血拼”，可轉(zhuǎn)念一想，又不愿放棄這條街積攢起來(lái)的氣質(zhì)與情調(diào)————最后做出的決策是，把咖啡館開(kāi)在了距離這條街兩百米外的地方。但是由于不好停車，客流資源很難開(kāi)拓，又沒(méi)有蹭上集聚效應(yīng)，以為兩頭兼顧，可結(jié)果是兩者俱失。選址，選址，實(shí)際上選得是“客流”和“店面”—— 2 選“客流”：看看條件怎么樣？選址就是選客流。此話怎講？——能“選”，首先意味著要有客流。尤其是開(kāi)一家咖啡館，千萬(wàn)別因?yàn)橛X(jué)得自家咖啡館要開(kāi)得新奇特，或者能找來(lái)一支稀有的豆子，就有著“迷之吸引力”。沒(méi)有客流，轉(zhuǎn)化率就無(wú)從談起?！€要想清楚，這個(gè)區(qū)域的大客流是你品牌的目標(biāo)受眾么？如同Tesco樂(lè)購(gòu)的例子，火車站廣場(chǎng)普遍客流量大，但要開(kāi)個(gè)精致的精品咖啡館，估計(jì)面對(duì)的情況可能是“看上去熱鬧”，往往歇腳的多、消費(fèi)的少。
▲沒(méi)有目標(biāo)客戶，人流也只會(huì)“過(guò)而不入”——最后，也要看長(zhǎng)遠(yuǎn)客流。比如，弄清該位置近期是否有市政規(guī)劃的新動(dòng)向是很重要的，尤其是臨街店面。是否在拆遷范圍內(nèi)？或者可能馬上會(huì)被圍擋起來(lái)？多了解店鋪的一些相關(guān)信息，別盲目做決定。根據(jù)客流確定目標(biāo)地址之后，就萬(wàn)事大吉了嗎？還要檢驗(yàn)——說(shuō)通俗點(diǎn)，就是“蹲點(diǎn)”，確認(rèn)究竟是不是那么多人。這不能是“我來(lái)了我看了我累了我走了”的過(guò)場(chǎng)，要先列好具體需要考察的幾個(gè)維度，如同上學(xué)時(shí)老師說(shuō)的“帶著問(wèn)題思考”，才清楚要記錄什么。比如，根據(jù)目標(biāo)范圍的不同，需記錄的包括但不限于——守在路邊數(shù)：商圈內(nèi)公交站與地鐵口數(shù)量、停車位數(shù)量、目標(biāo)道路來(lái)往人數(shù)；站在樓下望：寫(xiě)字樓、社區(qū)的數(shù)量與實(shí)際入住率；寫(xiě)字樓主要分布的企業(yè)類型；社區(qū)住戶的平均年齡……再觀察一下：相似店面單位時(shí)間里經(jīng)過(guò)人數(shù)、進(jìn)店人數(shù)、消費(fèi)人數(shù)、點(diǎn)單情況、停留時(shí)間等等。理想的情況是，能結(jié)合自身定位需求，將要考察的多個(gè)項(xiàng)目構(gòu)建出一份系統(tǒng)表單，會(huì)幫助你梳理清楚思路。 這里有三個(gè)“盡量”值得注意：同一目標(biāo)范圍盡量找兩家及以上進(jìn)行對(duì)比；盡量選取不同的日期與時(shí)間段進(jìn)行記錄；盡量采集更多天數(shù)的數(shù)據(jù)，以減少特例帶來(lái)的誤差。 3 選門(mén)店：人品也得有保證選中了基本條件，也得看看人怎么樣？選址也一樣，確定了客流，選址才完成一半——還要考慮“店面”。
首先我們來(lái)談?wù)劊哄X(qián)。房租是個(gè)關(guān)鍵而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，別單憑感覺(jué)下決定，很多時(shí)候，不是“你覺(jué)得可以接受”就OK的。 你辛辛苦苦得來(lái)的數(shù)據(jù)，總不能就在那兒躺著。根據(jù)人工成本、房租+轉(zhuǎn)讓費(fèi)、其他固定開(kāi)支以及產(chǎn)品毛利率，結(jié)合蹲出來(lái)的進(jìn)店率與客單價(jià)等，先按月預(yù)估出一個(gè)大概的盈虧平衡點(diǎn)。（算筆細(xì)賬：咖啡館的拿鐵，為什么都賣(mài)30塊一杯？）再倒推，看看究竟該鋪位的客流量，值不值得你付出這個(gè)數(shù)額的房租與轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
▲再完美的店面，房租承受不來(lái)，不都是白說(shuō)么當(dāng)然，由于變量較多，各方面因素難以考慮全面，預(yù)估的結(jié)果未必準(zhǔn)確，但同一套算法下來(lái)，如果本身有多個(gè)位置備選，至少能讓你心里有個(gè)比較，比單憑感覺(jué)扎實(shí)一些。鋪位這個(gè)“點(diǎn)”，考慮好細(xì)節(jié)該鋪位是不是位于主要甚至必經(jīng)動(dòng)線？門(mén)頭能否足夠顯眼？在路兩旁來(lái)往角度無(wú)論白天黑夜都能看到？大概要距離多遠(yuǎn)、多大范圍內(nèi)能夠看清？會(huì)不會(huì)被同類業(yè)態(tài)搶先截流？避免掉進(jìn)“熱鬧是他們的，我什么也沒(méi)有”的狀況。 這就需要下“走”的功夫，把自己放置在消費(fèi)者的視角，盡可能從各個(gè)路口以多種到達(dá)方式走幾遍，切實(shí)感受下消費(fèi)者到這個(gè)鋪位的便捷程度。 店面合不合適，不只是“錢(qián)”說(shuō)了算也要好好考量一家店的“自身指標(biāo)”：比如，了解鋪面的產(chǎn)權(quán)，弄清要租給你店鋪的是房東還是上一個(gè)承租者？根據(jù)房東的有效產(chǎn)權(quán)證，核對(duì)鋪面建筑面積、結(jié)構(gòu)等事項(xiàng)，對(duì)店鋪進(jìn)行確認(rèn)。并確保能處理好相關(guān)事宜。比如，一些鋪位可能有“不準(zhǔn)興辦產(chǎn)生噪聲、油煙、煙塵、異味等污染的飲食服務(wù)”等規(guī)定，要提前到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門(mén)了解一番。以及鋪面樓層、屋頂高度、采光范圍、水電設(shè)施等等……決定之前，確認(rèn)這個(gè)店鋪符不符合開(kāi)一家咖啡館的條件與要求，別讓前面的種種功夫白白浪費(fèi)?！?End —統(tǒng)籌：咖sir | 編輯：忽而商務(wù)合作&內(nèi)容轉(zhuǎn)載 | 微信：lu4967本文為咖門(mén)原創(chuàng)，未經(jīng)許可請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載
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